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贵阳楼市竞争加剧

贵阳日报:赵琳 商昌斌 孙珩

2005 年,筑城楼市风云变幻。上半年宏观调控政策接踵而至,高层放量上市,中心区房价持续上扬,消费者观望……如今,经过金九银十,尤其房交会的烘托,贵阳楼市迅速升温。那么,今年底明年初贵阳楼市还能保持“高温”吗?高层楼盘在放量上市、竞争加剧的情况下,其房价还能支撑在高位上吗?就此,记者日前走访了部分业内业外人士。

推盘量继续放大

透过房交会上众多房开商投石问路的做法不难看出,下半年贵阳楼市已进入新一轮的推盘高峰,新盘大盘蜂拥而至,各板块推盘量明显增大。

首先是中心区板块,亨特国际、盛世花城等几个大盘已将市场搅得热火朝天,年末宏业阳光佳居、金岸玉都、花香上海城、瑞源星城、锦绣星城等新盘又不断涌现,使中心区当之无愧地成为今年楼市各板块中的焦点。

其次是三桥板块, 9 月份 50 多万平方米的圣泉流云花园已开盘,但仅仅是该板块大盘唱响的一个序曲,在今年末至明年初开盘的兴隆枫丹白露、贝地·卢加诺均是数十万平方米的大盘,区域竞争将更加激烈。此外,宏泰、商晔等开发商在该区域的一批新项目也正弦满弓张。

此外,大营坡板块的银海嘉怡花园二期、中天花园高层;油榨街板块的森林故事、城南枫竹苑;沙冲板块山水黔城、加州阳光二期等楼盘的涌现,都反映出各区域的推盘力度加大。

就在中心区楼盘激战正酣的同时,近郊板块也不甘示弱,乌当区的水锦花都三期、城市山水公园、新阳光花园三期、黔城·碧水人家、仁恒别墅等新盘老盘层出不穷;小河的兴隆珠江湾畔、兴隆城市花园二期、中兴世家等老牌大盘再度发力;白云板块的圣龙华府、华颐春天等诸多中小楼盘也蓄势待发;此外金阳新区第二个经济适用房小区景怡苑前期 20 万平方米住宅已封顶,加之金龙国际花园在房交会上的预演,使该板块再度成为购房者关注的焦点,业内人士认为,今年以来我市楼盘放量激增,一个重要的因素是由于国家去年对土地调控政策的影响,充分激活了相当一部分开发商手中留存的土地。世纪中天的市场总监张国建认为,贵阳目前的房地产商可分为两类。一是以房地产为主业,如中天、铁五建等企业,因拥有充足的土地、资金储备,较为注重产品的周转速度,即做好一个楼盘后,凭借较高的性价比,将产品在短时间内销售出去,然后再进行其它地产项目的开发。二是一些在土地、资金储备上有所欠缺的企业,更注重楼盘的单方利润,即一个楼盘开发后,在追求高品质的同时,也尽量追求单一楼盘的利益最大化。由于楼盘价格较高,其销售速度也随之放缓。

在各大板块中,张国建认为,目前小河、乌当板块正在被市民所接受。三桥板块推盘量大,整体品质正在提升,成为市场较为看好的板块之一,如果该板块楼盘的品牌效应进一步提高,有望成为市民置业的又一热点区域。而目前和今后一段时间内,发展最为有利的是东部板块(水口寺一带),一是楼盘品质提升,二是基于人们的传统居住观念(住于东部),其发展态势积极向上。金阳板块在解决了人气问题后,随着其它地区开发量的减少,可以肯定,该板块将在今后一、两年内真正成为一个热点板块。

竞争残酷 前景难料

供应量如此之大,上市时间如此集中,产品类型雷同,价格定位相似,今年底明年贵阳楼市的竞争肯定会异常残酷,采访中,不少业界人士纷纷表示出对贵阳楼市下步走势的一些忧虑。

忧虑之一:供需是否仍能继续保持平衡。

据有关部门统计数据, 2004 年是我市销售商品房面积最大的一年,共销售商品房 220.7 万平方米,销售商品房 18703 套,销售金额 52.5 亿元,分别比 2003 年增长了 70 %、 67 %和 44 %,而今年下半年到明年初,我市商品房的推盘量预计将达到 700 多万平方米,仅高层住宅的上市量就高达 400 多万平方米,供应量大大超过历史上任何一年。如此大而集中的推盘量,贵阳市场是否有这样大的消化量。尽管贵阳近几年来市场购买力一直相当强劲,但如此大的供应量,市场供需前景仍难预料。

忧虑之二:产品定位日益趋同,产品结构会否失衡?

纵观今年底及明年上半年将推出的楼盘,不难发现这些楼盘在市场定位、产品类型、定价策略上都非常接近。

在市场定位上,从各项目在房交会上打出的广告语就可以看出,众多项目尤其是中心区高层住宅,基本上都定位于高端客户,而且大都瞄准的是那些准备二次置业的白领阶层。

在户型面积上,虽然有一些项目以小户型为主,但大多数项目仍以中大户型为主,有

项目推出的“楼王”,其户型面积均在 160 平方米以上,而且许多面积在 100 平方米左右的房屋,户型仅为二室二厅。

而在价格方面,众多项目尤其是中心区板块高层大都当仁不让,起价大都定在 3300 元以上,项目价格一般都接近 4000 元 / 平方米,少数项目已突破 4000 元 / 平方米以上。

开发量大这是不争的事实,但更令人忧虑的是各项目之间同质化严重,所有人都瞄准一种产品,一种客户,势必造成激烈的竞争。有部分开发商也许已意识到同质化竞争这一问题。产品结构上选择了低密度花园洋房的差异化路线,但马上有众多项目也纷纷推出花园洋房。

忧虑之三:房价能否继续攀升?

尽管近几年来贵阳房价一直保持攀升,但面对如此巨大的供应量,不少业内人士对房价能否继续上涨仍表示出忧虑。

今年房交会参展项目 66 个,其中高端项目居多,中低价位住房所占比例较小,结果价格在 3000 元 / 平方米以下的普通商品房最为抢手,记者随机采访了近百名市民,有 75 %的市民认为目前贵阳的“房价过高,难以承受”,许多消费者抱怨中心区房价是“一天一个价,简直是天价”。

房价是由市场供求关系决定的,如此巨大的供应量,如此激烈的竞争,已站在峰口浪尖的贵阳房价,无疑将面临巨大的挑战和考验。

市场呼吁差异化经营

“要避免各项目之间过渡竞争,赢得更多的消费群体,开发商应走差异化经营和品牌化道路。”采访中,不少开发商都表示类似看法。在同质化竞争如此激烈的今天,景观设计、户型设计无疑是各楼盘的主打卖点,楼盘开发商应走差异化道路,应该结合项目自身卖点,分析定位客户群,打造具有特色的住宅产品,同时在价格定位上不要盲目追求高利润,各项目之间,在价格定位上应拉开差距,应在项目品质和性价比上下功夫,应把客户群体定位在广大普通市民身上,如是,才是贵阳房地产住宅市场的良性发展道路。

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