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昆明——产品研发和营销策划的差异化竞争时代到来

云皓房网

  在宏观政策调控的层层打压下,房地产业承受了沉重压力和影响。 2005 年已成为昆明开发商从卖概念到卖产品的过渡阶段——从 2004 年的泛打人文概念广告转向追求产品的细节化方向发展。这也就要求开发商从产品研发到包装销售阶段都要做足工夫。因此, 2006 年的昆明楼市将是产品研发和营销策划的竞争时代。

  就住宅方面来说,由于 70 年代末 80 年代初出生的人加入到购房的大军团,中小户型呈继续冲击市场的状态。昆明这座城市自俊园之后,市中心就再也没有出现过“楼王”,再加上一味的别墅也不是人们所能接受的。所以人们渴望城市中心出现高端豪宅,是昆明发展的主流产品。

  而对于产品本身来说,开发商会更多地从居住体验,配套设施等等方面做出一系列的细节操作。越来越多的开发商认识到怎样让客户掏钱,价值价格比越大,客户越容易掏钱。不管产品的价格高低,只要价格和价值的偏差不大,是最容易打动客户的。在开发量增大而需求量减少的大环境下,提供最高价值比是产品占领市场的关键。

  随着土地价格和拆迁成本的增高,住宅只能满足开发成本,商业才是开发商真正的利润增长点。从今年下半年的开发趋势可以看出,明年是商业地产的大年。由于政策的引导,产权商铺将会淡出市场。所以,在投资型的商铺上,如何分割产品,以及如何营造概念,将成为策划人员的考虑因素。而如何做商业地产,怎样寻找自己的差异化市场迎合产品,是做旅游地产还是产权酒店,或者寻求更新的开发模式,将是开发商在产品研发阶段面临的最大考验。

  但目前昆明的房地产营销基本是传承沿海地区的销售模式。普通的置业顾问卖房子大多谈房子多大、使用面积多大、朝阳不朝阳等等,但当面临高端或有若干次置房经验的客户时就不够了。因此在楼盘差异化的大前提下,销售方式的差异化势在必行。

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