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决胜二线城市

——BLT布兰图景观策略

地产开发趋势:涌向二线城市

在经历了两次始料未及、前所未有的地产宏观调控之后,二线城市开始越来越多地出现在中国地产开发商的话语中,开发商们更加清醒地认识到,二线城市的风险更小,拥有更持久的发展空间。且不谈这些二线城市的地产发展是否已经在开发商的觉醒中被透支,不可否认的是,在“后新政时代”,二线城市将成为实力开发商共同的选择。

决胜二线城市,在今天,无论是中国跨区域开发商还是二线城市本土开发商,同样是机遇与挑战并重。BLT布兰图在景观需求研究中发现,二线城市与一线城市在地产开发模式方面有很大的不同,目标客户群也存有极多差异。如果照搬一线城市高投入高产出的开发模式,建造出超越当地经济的高价楼盘,将会失去大量的销售市场;相反,缺乏科学艺术的控制程序,而茫目节省成本造就的低品质房屋,也只能以低价入市,最终还是导致利润白白流失。

以自住消费为主的二线城市,虽然在经济上与一线城市有差别,但并不意味着他们对居住环境品质的要求就随之降低,百姓追求更好住房环境的欲望也很强烈。二线城市的购房者结构,没有北京的政治经济因素,也没上海的投资形势,更没有深圳年轻购房者更多凭感觉去替代生活经验的热情。他们有丰富的生活体验及阅历,尤其是处于当地经济上层的群体,对居家生活品质的要求也同样不俗,在今天的资讯时代,他们完全能分辨出什么是“好品质”的住宅但是,一线城市高品质楼盘在规划、建筑、景观等方面的专业优势却不能被机械照搬到二线城市,当地楼盘销售价格及越来越严格的政策背景都制约着楼盘开发成本。

虽然诸多知名地产品牌企业先后进驻二线城市,已与当地开发商展开了争夺战。但在这里,资金实力已不是最重要的制胜因素,楼盘销售价格的上扬空间已基本稳定。在控制成本的前题下,产生不弱于一线城市楼盘的亮点,似乎是巧妇难为无米之炊,但显而易见,谁创造出符合二线城市特点的高品质优势产品,谁就是拥有了决胜二线城市的有力武器。

二线城市的景观策略:钱不能投得多,东西必须做得好

造房子需要资金和人力,倚重华美的建筑外立面来塑造项目形象,需要大量的工程建造成本;牺牲容积率过分营造环境也并非良策。在参与项目全程运做中我们发现,适当节制建筑成本的硬投入转以环境景观,既规避了二线城市在规划建筑等配套专业存在的某些不足,同时也满足了二线城市购房者对居住环境的高品质需求。简单来说,就是在二线城市所固有的“国情”下,用景观设计来减少项目硬成本,提升利润空间。景观设计与规划设计、建筑设计并行,在规划阶段就用景观与建筑协调互补,形成扬长避短的建筑户外空间;再以景观形象展现项目定位,结合策划理念,进行专项设计,打造形式鲜明的主题景观。借用我们的委托方常说的一句话就是:钱不能投得多,东西必须做得好。怎么才能做到这貌似简单的苛刻要求呢?在历年来的多类型设计实践中,我们得出这样一些,使楼盘在市场上更具竞争力的景观设计理论和经验。

一、景观设计要有创新意识

这种创新意识不是天马行空的设想,它必须是先更多的考虑环境可能性与实用性,然后再去大胆的创新。比如进行贵阳花溪区溪园的景观设计时,为弥补仅12米、建筑间距过窄的局限,我们把不同时代的日式私家庭院的意境引入到多层集合住区中,既整合了各自独立的建筑小组团空间,又形成了有统一主题的社区邻里景观。考虑当地经济状况,BLT布兰图溪园项目组,成功导入境外成熟的设

计控制体系,把景观工程造价控制在委托方给定的预算内。是景观环境,使这个原本销不畅的项目,以高出同类楼盘20个百分点的价格被抢购一空,溪园的景观环境也成为当地政府向上级领导介绍花溪时,与花溪公园并赏的一个特色景点。

二、景观设计要有成本意识

居住区的景观环境应该是一种可供居住者使用和感受的地方,而不是一片风景里的噱头设计,它更应该有适当的工程造价而不是大量复杂构筑、昂贵材料的堆砌。这种成本意识贯穿在我们的每一项设计中,例如深圳半山兰溪谷的景观规划设计,项目开始之初,项目组即定下大的原则方针:摒弃大体量复杂构筑,在最适宜的空间设置最佳的主题景观场所。“城市山林”景点,设计用简洁拔高的甬道,让人们可以在林冠中自由穿行,可观远山听林涛,极大的满足了人与自然亲密接触的行为心理;在观景台“兰坪”,选取山体最开阔气流最通畅的一方基地,依山就势,架起近千平方米的逶迤景观平台,在城市中营造了“天朗气清,惠风和畅”的山林景观。这样,在欧美高档别墅才可享用到的私家景观环境,而在半山兰溪谷,只是国内常规景观工程的投入,便可轻松拥有。

三、景观设计要有空间意识,要恢复建筑与自然的统一

在湖北宜昌的金色海岸项目中,我们就采用与一线城市同步的景观概念,以空间设计为主导进行场地规划,在这里不论景观节点大小、繁简与否,都是空间和形式在视觉艺术上的契合,更是空间与身处其中的人的综合统一;这种空间不但有灵性,而且一定要实用,不能只是摆设,要能容纳阳光和植物、空气与水体,最终还能激起人们的静思遐想;从而实现了在一线城市需要几万平米才能容纳的主题景观。

四、景观设计要有生态意识,不同城市环境气候的复杂性与建筑空间的多样性,使得景观设计的基地条件不可能单纯。

对于像广州珠江新城这一类容积率高、楼层高且包含商业的住宅项目,建筑设计又存在相互交错的室内外空间,这就需要通过景观来提高室外空间的舒适度。就商业区域而言这样才能吸引商业人流提高商业价值,而在居住区域则最大化的提高户外生活的舒适度。日光、热辐射、遮蔽及气流都是影响空间舒适度的因素。在景观设计程序中,要纳入城市气象数据分析、景观热环境分析等高科技分析手段,使得景观设计不再孤立于复杂的周边环境, 真正超越仅仅只是视觉上的效果。

BLT布兰图深挖景观价值:运用更少资源, 创造更多价值

许多在景观方面已经过大量实践的地产开发公司,都对景观设计公司提出了更高的更理性的设计要求:花最少的钱做最好的、或者说最适合自己项目的景观设计。而这不是单纯多请几个外籍设计师,多投建造成本,就能解决的问题。境外科学的设计体系与好的设计经验我们要采纳,但也要认识到他们与我们在经济状况、土地使用、居住习惯、审美心理等方面存在的差异。地产项目需要的不是克隆、不是复制,而是对项目制约条件的深入了解,扬长避短;是对中国不同地域传统生活习惯、生活情趣的理解与尊重;是对楼盘整体策划形象,包括建筑外立面的完美配合;是对住户身份需求、审美品位、城市差异等因素的综合考虑;是根据当地可承受、项目既定的工程造价,所作的令项目价值最大化的景观设计。

运用境外景观设计的专业体系与现代理念,吸纳中国传统园林博大精深的内涵,同时结合中国各个城市、各个楼盘的千变万化的具体情况,作出令开发商和业主都满意的楼盘。它既能帮发展商把楼盘卖好,又能使住户感受到与环境的和谐共处,相对于一座城市来说,它更是一个可持续发展的绿色有机体。这是一项很大的挑战,很不容易为之,经过多年的深入探究与实践,我们终于达到了这一目标,总结出一套高水准景观设计体系。这一体系,已成为BLT布兰图严守的设计准则,更成为BLT布兰图为委托方提供优质设计服务的强大专业优势——运用更少资源, 创造更多价值

 

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