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二线城市的现实契机

中国房地产报

日前,国家发改委、统计局发布了2月份70个大中城市房屋销售价格指数(相关数据见02版)。如果我们把注意力放在房价平均增幅上,会发现变化并不大,但若按照城市的规模级别看,二线城市的变化则显而易见。就新商品房价格同比涨幅而言,大连15.1%、呼和浩特14.9%、南宁9.9%和成都9.2%,分列70城市房价涨幅的前五位。尽管京沪深三地地产并未显露疲势,但基本上是数年前的土地存量在发散“余威”,而且,由于现有土地是按照“价高者得”的逻辑在流转,对于地产商而言,一线城市几乎已非扩张规模的决胜之地。

二线城市房地产的春天要到来了吗?如果从上海的一个政策动向去看,这种情形的可能性显得越来越清晰。

上海市正在酝酿调整住房公积金制度,原先以户为单位的公积金贷款将改为以个人为单位贷款。如果确定每人最高公积金贷款额度为25万元(上海公积金管理中心有关人士表示调整后的个人最高额度将低于目前每户30万元的标准),那么一个家庭将最高可贷到50万元。尽管这并不意味着其他城市很快就会跟进,但至少在政策设计的实践上,对于全国而言,上海已开先河。这对于其他城市的示范意义是不言而喻的,起码表明了自住购房将是被鼓励的方向。

当然,针对国家发改委和国家统计局公布的数据,会有另一种质疑的声音:“难道宏观调控的紧缩政策失效了,为何二线城市的房价不降反升呢?”这其实是一个看似有理的伪命题。房地产宏观调控总的指导思想是“鼓励自住需求、引导投资需求、限制投机需求”,目的是挤压房地产投机泡沫、调整住房供需结构、稳定房价,从来没有说过“打压需求”。一个不容否认的事实是,在各个城市的地产角力中,中小开发商的身影日益鲜见,反之,对于品牌地产商而言,虽然融资压力仍在,但其面临的压力与以前迥然不同,只要是真正规范的企业,事实上的发展空间越来越大。这表明产业结构正在调整。

另一方面,资源正向二线城市聚拢,这与前几年京沪深“唱主角”有着根本区别。一线城市是国家或地区的经济中心,从资源分配角度看,重要的战略资源如政府、金融、商业、文化机构主要集结于超大型城市,这为投资、投机者以及经济移民的进入造就了极大的空间。而二线城市则并非战略资源的聚集处,它们只是资源分配之后的执行地,因此住宅消费更多呈现本地化、多自住的特点。地产商注意力转向二线城市,从总量上看,这是住宅结构在调整。

这两个调整其实也是宏观调控的真实目的所在。至于住宅的商业产品与公共产品的矛盾,在二线城市本来就不如北京、上海那么严重。在二线城市,很少有一个工人家庭像京沪两地一样挤在12平方米的单间里。相比而言,他们卖旧换新的能力要远超过一线城市的普通居民。因此,对于一线大城市如京沪,更大的责任是提供公共住宅产品,以满足中低收入人群的居住需求;对二线城市而言,推动商品住宅满足人们更新换代则是当务之急。

房价迅速上升表明,人们的即时需求在短时间内爆发会导致市场供求的阶段性失调;如果控制拆迁的速度,正常发展商品房市场,房价就不会无理性地疯涨。对于二线城市地产市场的兴起,一道潜在的屏障是在“1300点”左右徘徊的股市。如果股市再经过一段时间的回暖,社会资金必将大幅度流入,这样即便公积金贷款有了放宽的调整,更多的地产商进入二线城市带来供应量上升,都无法削减消费者冲入股市的激情。

当然,在股市与楼市开始较量的时候,对于一线城市的冲击也同样存在。但无论如何,二线城市的地产市场从宏观结构上已经被推到一个无法后退的轨道上。

 

 

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