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预测 2006 房地产:走一条泡沫幻灭后的务实之路

世纪经济报道

编者按:房地产的 2005 年,是缺乏强者号令的一年。在行业一片萧飒之际,低调成了流行语。

  大佬们沦陷于房价迷局与诚信围攻之中。去年住交会有房地产诚信论坛,多是讲开发商的为富不仁、不讲信义。如今一年过去,这个论坛还有,内容也还差不多。但如今的不讲信义,不仅仅是消费者头疼的事情,中国商业环境的不成熟,终于也让开发商们尝到了苦头

  明年会是什么样子?

  也许在 2006 年,会有越来越多的人开始意识到,动荡的江湖里没有“大佬”。任何威望与话语权都建立在一个成型的体系之中,由计划经济向市场经济转化的潮涌,划下一道主线。那些在秀场中表演的豪言壮语,那些在光亮处演绎的惊世骇俗,无论是销售破 100 亿,还是世界 500 强,又或许是房价跌 50% ,甚至是嘶声力竭的“我要退房”,终究不过是浪花一朵朵。

  这次集会,我们看见的是一个行业所表现的低调。

  在浮嚣的房地产市场里,那些习惯了张扬的人们在经历了 2005 年的宏观调控之后,终于明白了务实的道理。从一片泡沫里爬出来重新做事的他们,也开始为未来 2006 年市场的发展方向奠定基调。

  质疑中的洗礼对于房地产而言,这是如何疯狂的一年?不亲身经历,难以想象,在投资者和开发商们的集体欢娱刚刚迎来高潮,并蔓延出不计一切的冲动时,一切急转直下,有些人甚至要为自己能不能活在明天而担忧起来。

  “以楼市的冷暖来分,我把中国的楼市分为三种,一种叫未热,正在加热当中。一种叫正热。还有一种叫过热。”中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌指出,中国的很多城市有过热的现象。这分为两类:盲目性过热和泡沫性过热。

  盲目性过热就是投资量,供应量过大,热在投资与供应上面;泡沫性过热,主要是投资性需求过热与投机性需求过热,除了正式需求以外,还有很大一部分是炒楼需求。

  在 2004 年,各地的表现程度和差异都是不一样的。比如,全国的房价涨了 15.2% 。其中东部涨了 16.9% ,中部地区涨了 9.2% ,西部地区涨了 7.6% 。

  上海 2004 年的房地产开发投资增幅超过 30% 。比上一年的增幅要高出 10.1 的百分点,是“十五”期间,增幅最大、增速最快的一年。

2005 年的第一季度,上海商品房销售均价同比上涨 19.1% ,全国最高,出现了市场过热,排队争购的现象。可以说 2004 年的宏观调控,并没有收到预期的效果。

5 月份国家七部委出台了调控措施,产生了政策的低价效应。从 6 月份开始,上海的房价的指数开始下降。每月环比是这样, 6 月份是下降 1.2 , 7% 月份下降 2.5% , 8 月份下降 1.6 , 9% 月份下降 1.3% , 10 月份下降 1.2% ,下降 0.8% 。这 6 个月,累计下降 8.6% 。

  “中国 11 月份房地产业在质疑和批评声中接受洗礼,茁壮成长。”这是顾云昌对近两年中国房地产市场的概括。而在他看来,相信市场经济,供求规律,价值规律,在房地产市场也必然会明显地表现出来。因此,一定要用市场经济的眼光来判断我们的楼市。

  中国房地产业协会副会长孟晓苏则认为,在这一年里中国的房地产政策和房地产市场形势发生了很大的变化,从年初控制房价上涨过快,到年中就抑制炒卖房屋,实际上也抑制了居民的正常消费。

  到底中国的经济发展是要靠抑制内需还是扩大内需,最近召开的五中全会和经济工作会议已经重新拨正方向,这预示着房地产业在新的一年里将会面临一个新的形势和新的市场环境。

  这样的洗礼,其实在另一种程度上也验证了,中国经济将在相当长时期内保持持续平稳的增长,而这种增长更主要是靠房地产、汽车这样新的居民消费热点带动的。

  因此,在这一年中,行业及相关行业所面临的大喜大悲,以及对于今后产业发展的忧虑依旧来自宏观调控政策本身。

  “ 2004 年,力度差不多了。 2005 年,我们的调控主要在房地产方面。目前为止可以看出来,这一轮的调控,各个政策指标差不多基本到位了。从明年看,从宏观调控政策取向来看,应该有一些变化。”北京科技大学管理学院教授、经济学家赵晓认为,今年消费信贷,稍稍有点冲击,有些地方消费信贷甚至出现了负增长。这个局面已经引起了经济学家,也引起了政府部门的广泛关注。

  在赵晓看来,“购买住房会相应引起家具等一系列产品的消费。所以,无论打压什么,也不能打压消费信贷,尤其是住房信贷”。

  泡沫里爬出来的务实

  业界的混乱,在一定程度上表现为话语权的混乱。

  那些原本还在为自己的企业目标和个人野心而争执的人似乎一夜学会了务实,在已经明确了泡沫确实存在的时候,学者和专家将话题上升到了更高瞻远瞩的位置上,而开发商们则从泡沫里爬出来,开始认真地谈论业务,如何做产品,怎么去开拓新的融资途径。

  “开发企业自身来讲,要正确认识形势,分析形势,调整经营策略,调整布局和力度。一是要把保证资金链的安全,作为第一要务。对现金流量要进行重新测算,对新的投资一定要松动。”这是上海市房地产行业协会副会长王述正给开发商提出的警示,却也早已成为年尾所有集会中的隐性主题。

REITs 、海外引资、外资直接开发开始被越来越多的人谈论,摩根大通、 HI( 德国国际房地产投资银行 ) 渐渐成为论坛新星。在这样的转换中,大佬们正努力从房地产金融市场中找寻保障资金链安全的方法,通过发展战略和营销策略的调整来克服危机的出路。

  参加过历届住交会的深圳德思勤董事长龙固新感叹,去年金融论坛还只是配角,今年不仅专设不动产投融资的大型论坛,并且讨论融资主题的分论坛数目不下 20 场。

2006 年,或许已经到了一个主角更替的年代,那些以往如明星般被追捧的开发商们,都将被渐渐遗忘,新的光环只会落在那些投资者的顶上。 ( 本报记者 吴迪 上海报道 )

 

 

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