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顾云昌:“天气最冷的时候房市开始转暖了”!

《华尔街电讯》

全国 661 个城市,找不到两各城市的房价是一模一样的。这就是楼市,其他的市场,比如买手机都是差不多的价格。

现在全国大多数的城市都反映明明是“上海得病”为什么全国都要吃药。所以今天主办单位给我出了一个题目叫做“区域房地产行业投资机会与风险分析”我觉得这个题目很好。我最近分析全世界房地产市场发展都有它的规律性。特别是中国房地产市场有这个阶段发展的规律性。这就是我们房地产市场的共性,但是我们看到的更多的是个性,也就是差异性。如何把个性和共性结合起来研究探讨是我们认识房地产行业进入世界经济以后它的发展规律。研讨来研讨去,很多事情归根到底还是要业外人士摸到房地产发展的脉搏。作为一个企业家要知道怎么盈利?

前一段时期有些场合我讲了这样的事情,我们发现我们的开发商向各地发展过程中发现了两只大军,第一只是广东队伍,第二只是浙江队伍。当然福建的、上海的、江苏的开始有了,北京往外打的比较少。首先是广东打出去,被如广东打到北京,占了北京市场 10 %几的市场份额。后来发现浙江人往全国各地打出去,打的更快、更凶,差不多每一个地区都有浙江人。而且浙江还成立了商会,但是这两个地方的开发商打到外地去,他们的出发点和本意是不一样的,当然都是为了盈利。比如说广东开发商只去打到外地去,他主要是追求给广东更高的回报。因为广州真正的市场竞争很激烈,利润率很薄。他为了寻找更多的利润空间,在激烈竞争中看到外地竞争没激烈,就打到外地去。

杭州房价也是迅速的往上涨,为什么他要打到外地去?我发现杭州打到外地去主要是为了避免高风险。因为杭州尽管利润很高,但是眼看着房间往上涨,肯定有一天市场要出毛病,咱们赶紧保留市场的同时打新市场。所以许多杭州开发商打到外边去是基于这样的目的。这就得出一个结论,我们开发商研究区域的投资和风险问题既要避开高风险,又要取得高利润,两者怎么结合,今天讲这个题目无非就是这个原因。

咱们平时有句话叫知己知彼方能百战百胜。由于房地产市场区域性很强,差异性很大,我认为知己知彼还不够,还要有“知天、知地、知国际,知己知彼知上帝”。“知天”就是要知道国家整个宏观经济走势,宏观经济政策,以及房地产业在国民经济发展中处在什么样的地位?发挥什么样的作用?因为是支柱产业,宏观经济有风吹草动马上会影响房地产业。我们的行业比如说家电、比如说乳业现在很旺,但是宏观经济调控变化关系不是太大。比如看电视照看,喝牛奶照喝,但是买房子每一次宏观调控都是跟房地产业紧密相连。

“知地”讲的是所在地的房地产市场所在地块的市场状况,这和其他产品不一样。其他产品都是集中生产,销售到全国、全世界,而房地产产品是分散生产,在当地生产。所以这就是必须知道当地的市场状况。

“知国际”就是必须了解国际的市场发展状况,特别是国际的经验,国际的趋势,国际的潮流。人家的市场是怎么发展的,市场发生了泡沫怎么处理的?市场的交易行为是怎么样的?市场产品发展的方向是什么?知己知彼不用说了,一定要知道自己吃几碗饭,特别是附近跟我相关的竞争对手的情况。

最后还有一个“知上帝”。这点非常重要实际上就是分析目标客户。他们的需求、支付能力、喜好是什么?了解了才能在市场上赢得我的利润,避开我的风险。这是我对房地产市场这几年研究中几点体会的一点。

其实研究房地产市场我发现,每一个城市,每一个区的房地产市场都有房地产的“时钟”而且这个时钟走法是不一样的,有的可能是 12 点了太热了,有的地方可能刚刚 8 、 9 点。我有机会跑的地方比较多,这个地方的行业和那个地方的行业绝对不是一回事。由于它的经济发展水平、社会发展情况、当地政府的管理水平、以及各方面的因素组合起来导致各地的市场有很大的差异。所以今天提这个题目,就是区域发展的机会和风险必须结合起来。

上个月住交会上我请上海绿地集团的董事长讲了他们的情况,绿地是上海的企业,在上海排在最前面的,三年前他也是看到的上海楼市价格这么上去肯定哪一天会出问题,所以他比较早的意识到,他把自己的资金会引到外地去了。许多只在上海开发的开发企业遇到了很大困难,但是他很“潇洒”。东方不亮西方亮,他跟我说 04 年销售额可以达到 100 亿, 06 年往 200 亿迈进,就是经济学讲的不要把鸡蛋放在一个筐子里,一个真正的大企业是全国型的大企业。

他就是发现了房地产“时钟”各个地方走的不一样了。我把中国的房地产大体分为三类,一类是市场还没热,正在热的过程中,市场需求正在形成,房地产对经济的拉动力正在上升。

第二点就是正在热头上,供求两旺,支柱产业地位已经明显表现出来。

第三种情况是过热。这几年看有些城市的确是过热了,一种是盲目型的过热,一种是泡沫型的过热。盲目型过热就是也些地方政府为了发挥房地产支柱产业的作用,拼命批地,开发商盖了很多房子卖不出去,这种过热是盲目型的。比如西北某省、某市,房价人家涨的很凶,他不仅没涨还降。一看是供应量太大了,恐怕还得好好消化消化市场才能平衡。这种也叫过热,是盲目型的过热,闭着眼睛的过热。

第二种就是泡沫型的过热,它和盲目型过热是不一样的,盲目型是供大于求,价格上不去。泡沫型是供求关系非常紧张价格一路攀涨。像上海 04 年房价疯长,就是泡沫型过热。在上海买房大家都一次又一次的看,但是泡沫的时候一次都不看,让别人给排号,先抢到手再说,这就是泡沫型的过热。

这三种情况因为中国地区差异大,南北、东西、大中小城市表现都各不相同。所以国八条出台以前,房价上涨也是不一样的, 05 年全国房价上涨 15.2 %,但是东部地区是 16.9 %、中部地区 10.2 %、西部地区 7.6 %。也就是说房地产市场的差异在中国是明显存在的。为什么会存在这种房地产市场的差异?刚才说了,一个是由于各地的经济发展和人民的生活水平经济发展状态有关。和各地的供应和需求之间有关。因为一个区域性的市场它的房价是由供应和需求关系决定的。当一个市场上供不应求的时候房价涨的很快,供大于求的时候房价上不去。当我们看到上海、杭州等地房价涨的很快的时候,广州的房价还不动。因为广州这个地方供大于求比较明显。

上海的房价主要是炒房子占的比例比较大,它的需求有虚假的成分。虚假需求和政策需求加在一起使房价上涨的快。炒房为什么不到广州,因为房价基本不涨,需求相对稳定。

另外,市场和当地的供求、和房价收入比有关。最近研究了各地房价收入比,我们现在收入是查到的可支配收入,可支配收入以外的查不出来。但是大家都用同样的指标查,发现是有差异的。我们看到有些城市不能仅仅从当地的房价收入比衡量,比如说北京,北京的房子有三分之一的房子,特别高端的房子更高的比例是外地人买的,他们的收入更查不清楚了。也就是说购买者和需求者是当地的需求者还是本市以外的需求者?占多大的份额,这对房地产市场也是有很大的影响的。所以因此地区差异即要看到当地经济发展的状况,也要看到房价收入的状况。从而了解当地的市场需求和供应之间的关系。

我一直分析跟踪这几个大城市房价的变化和市场的变化,比如广州的市场,为什么广州的房价始终比较稳定?什么原因?它的需求供应之间什么关系?我发现第一,广州的需求方面看它不像北京、上海那样需求是国际型的广州的需求国际成分比较小。广州的楼市,甚至广东省买房的人也不多。第二,广州的楼市对需求的爆发力没有像内地那么大。因为 80 年代开始商品化意识就比较强,人们买房比北京、上海要早。北京、上海 98 点房改以后突然爆发出来的需求量增大。所以供应方面看广州的供应量一直是比较平稳的。圈地也有好处,供应量大了需求量稳定,那么市场就供大于求,始终保持这个态势,房价上不去了。当杭州市房价 20 %上涨的时候,广州有的楼盘还在打折。

我的意思是说研究市场必须研究当时市场供应和需求的关系。可以看到,比如上海、浙江、北京这些地方,西部地区成都,不光是成都市的需求,西藏的、攀枝花的他们都想到四川盆地买房。但有的地方城市尽管也是省会城市但是吸引力不大。比如青岛房价一路攀升,是大连的两倍,为什么?山东人都到青岛买房子,再加说青岛这几年供应始终处于饥饿状态,供应量很紧张,必然导致房价往上推。为什么导致房价涨的快,房价高,都有它的原因,各个城市应该具体分析。

如果我们要到外地投资一定要当地的市场供求关系弄清楚。另外应该把当地的经济发展状况弄清楚。房地产业是支柱产业,但是房地产支柱产业据我的观测一定要在第二产业,或者整个经济总量发展的基础上才能称为支柱产业。平白无故的把它叫支柱产业,房子盖出来了,老百姓没钱买。上海为什么房价高,跟当地的经济发展有关。购买房子是要资本的,它的基础首先就是支柱产业。比如青岛有几个大的拳头产品,有些城市再大拉不起来,因为没有象样的支柱产业,房价再发展也没有购买力。所以到一个地方必须看这个地方的房地产市场,整个经济发展潜力如何,有没有工业、第二产业?拳头产品,能够提升当地的竞争能力这样基础上再把住宅建设房地产发展跟上,反过来又促进经济发展。所以要看需求因素,要看购买能力来决定我们对这个楼市的认识。

当然还有一点,讲到利润和风险问题,就是政府和社会的诚信度对我们房地产利润率额、投资非常重要。其实在各地尽管有一个政策下来,但是各地政府的诚信度、社会的诚信度是相左的。有的城市市委市政府讲诚信,有的就差了。也可能你去的时候很欢迎,到最后几杯酒一下肚答应的事情酒后都拜拜。所以到一个地方要看软环境如何,这是中国社会环境下的房地产开发的风险。特别是这两年拆迁力度大了我碰到开发商他给我举例子,在北方某地开发,受的很好,结果税收问题区政府说能不能提前给我完成税收,酒杯一下去说可以把钱拿过去了,过了几个月问领导退税的事情领导说我说过这个话吗?下面的局长说你说这个话,他说喝酒时说的话是不算的。所以这样就很苦恼,所以他说绝对不在那儿干了,赶快把土地卖走。

有的地方就很好。我最近到了河南的一个地方,市委书记给我说商丘招商,开发商都是上帝,有一次一个项目还没决定呢,结果有病了,市委副书记开车到他家去了,结果感动了,就投资了。就是说市场的情况不一样,有的地方是很需要你投资,有的地方已经是很热了,我们要看到投资的机会和投资的环境。

具体讲哪个城市很难讲,各个地方有很大的差异。如果一个实例应该不要光在一个地方搞开发,这样东方不亮西方亮,这是一种策略。另外要看它的发展潜力如何“有的钟走的慢,有的钟走的快”。各地经济状况不一样,当然还要看政府诚信如何。

一般来说风险和利润是成正比的。经济学的原理告诉我们,任何市场都是这样,房地产市场也不例外。前两天上海、浙江的开发商在当地利润很丰厚,房价涨的很快,但是风险也比较大。宏观调控中如果没有处在这样的状态就麻烦了。他们说就怕楼盘卖了一半,卖 80 %、 90 %可以封盘不卖了,刚刚卖没多少,干脆降价原来卖的可以退给你,重新起步,少赚点钱也能卖出去,就半半拉拉,降价已经卖了一半了,不降价资金链断了。所以要运筹帷幄全盘高一些投资。这些地方利润很高,但是遇到的风险很大。所以社会说房地产是暴利,批评声很多,其实最近统计数字发布了,房地产并不是暴利行业,我们的利润是比平均线高一点。人家看到的是赚钱的大开发商破产的的他没看到,再说这几年是比较好的形势。所以我说不是暴利的,我主张正确的定义是房地产是“高风险、高利润”的行业。

反过来有一些中小城市,中小开发商利润率好像没那么快,资本扩散程度也没那么快,但是很稳当。我认识一些中小企业开发商,比如说在兰州附近几个县城开发,五、六个县城同时搞,每一个项目有一个经理人,凭实力把土地拿下来,把房子盖起来,像样点就卖得掉。这样的地方尽管利润不高,但是风险很小,稳稳当当做外面调控、风浪也好跟我没关系。大城市可能一下子一个楼多少亿就赚进来了,但是国不好定位错了,卖不好风险就很大。归根到底还是两句话,一个是风险,一个是利润,你自己选择。

当前整个中国房地产市场,两天了各位专家肯定讲了房地产的走势。我认为各地楼盘的差异在宏观调控下,国家八条下差异化更加凸显出来。因为各人的体质不一样,“打针吃药反应不一样”。总的来说宏观调控的目标正在实现, 05 年房价大概涨 8 %左右, 04 年是 15 %,房价增幅回落,但是并不是像人们所说得那样房价下降了。 05 天宏观调控的时候“天气最热的时候是房市最冷的时候”。其实对我们行业来说,许多开发商跟我们说表现上是房价的变化,实际上是一个促进的作用。过去我们是一个劲的往前冲,浮躁也好,狂热也好,但是大家冷静下来思考,反思我们发展的速度,发展的质量,反思企业的各种行为我觉得这是对我们行业来说是有很大收获的。尽管 03 年以前社会对我们房地产业表扬、支持的多,中国的房地产在一片赞扬和支持声中发展壮大起来。但是特别是 05 年我们受到社会的批评很多,我们应该在批评声和质疑声中经受考验,经受洗礼。我相信正是这种批评声、质疑声能促进我们健康成长,会促进我们更加理性的思考问题。现在大家都在讨论战略问题,现在大家应该好好的思考我们怎么发展?在哪里发展?发展当中注意哪些问题?认认真真分析的我们的市场,我们的市场差异。

比如说现在全国市场房价是增幅回落,上海的房价是回落,尽管上海的房价 1 - 10 月份反应出来还同比增长了 7 %点几,上海的房价去年 11 月份还比去年 11 月份上涨了 7 %点几。如果说不懂行的人说上海还在涨,实际上上海房间从去年 5 、 6 月起都在降,为什么同比上涨 7 %点几呢,因为 04 、 05 年一季度涨的太快了,还没有降到去年 11 月份、 10 月份的水平。也可能今年 3 、 4 月份同比没上升,甚至可以回落了。所以媒体讲房价涨还是落说不清楚。而北京的房价 1 - 10 月份都在涨,普通商品住宅涨了 21 %几,我开始怎么也不明白,住宅平均涨是 21 %点几,普通住宅涨了 12 %点几,怎么解释?因为住宅分为普通、高档、经济型,三个加在一起涨了 20 %几。最后的结论就是高档商品房涨的很快,起码超过 30 %。宏观调控下涨幅不仅没降还在涨,怎么理解这个问题?只能是从供求关系来理解。需求大,供应量跟不上,或者说明北京高端房子的供应量尽管很大,但是北京买高档房子的人更多。

所以我们一定要区别不同的市场去分析。昨天晚上杭州有人给我打电话说利好消息,杭州市政府要托市了, 50 平方米可以上户口,因为杭州楼市 9 、 10 月份冷下去了,个税肯定不会出台,八项政策其中有一条买房可以上户口的。各地政府对房地产的理解不一样,地方政府为了把经济搞上去,房地产市场不要大起大落,可以采取这个措施。地方政府有自主权,所以区域差别很重要。大家都担心长三角地区,目前位置这儿还没有大起,大落,上海市也是稳中有降,因为上海的问题严重,南京就好一点,南京的楼价涨了 4 %点几。所以全国的楼市肯定是乐观的,因为需求量很大,差异很大。房地产泡沫不是全国性的,是局部的。包括北京,有多少泡沫?各地有一点泡沫是正常的,说泡沫就是出了问题,我觉得是不正常的。中西部地区房价还是比较平稳的,如果炒楼者比例高了,房价炒起来这是不正常的。实际上我们中西部地区许多中小城市根本谈不上炒楼的现象,我们还是自主需求或者是投资需求呢。有人说国家的政策有偏,鼓励大家住房住谁的房子呢?政府只能提供一点廉租房,所以投资性需求、自住性需求在新的一年必定会很旺。

当前房地产业是重要支柱产业和消费热点。整个国家的经济增长模式在新的一年,新的五年规划里要变化,经济增长模式指的是我们国家的经济增长布局主要靠出口拉动和投资拉动,现在投资比例过高,出口顺差太大,国际贸易摩擦越来越多,必然未来增长会放慢,投资增长放慢,出口增长放慢,我们的经济仍然保持较快平稳增长,只有靠需求的加大来解决。需求靠什么?在城市里还得靠中高收入家庭消费,消费第一是住宅,第二是汽车,第三是教育。来年必然是住宅消费,自住消费或者长期消费的热点。

像上海这样的地方,通过调整以后它还在往前发展,上海的数字大概是前几涨的比较快,现在正在退回去,人们期望值能够退到 04 年的三季度,现在大概退到 15 %- 20 %,还要往会退。上海整个房地产量是什么样的呢?他们局长告诉我, 2003 年前市卖的商品房 2300 万平方米, 2004 年卖掉了 3300 万, 04 年增加了 1000 万还不够卖。 03 年的情况比较正常, 04 年太多了, 2900 万百多了,这 900 万是政府出台的配套商品房和中低价位房。开发商卖的房子只有 2000 万,上海的市场控制也好,增加也好,价格变化怎么样,我想大家一看就清楚了。杭州的情况也好一点,还有温州,温州炒楼的太多,占了 70 %左右。所以现在整个楼市是有很大的变动的,但是总量小了。其他的城市楼市都没有什么太大的问题,那么今后这一段国八太以后我们理性思考好好研究研究房地产它的特点,它的规律,它的个性、特的共性,寻找寻找好的利润,避开风险是很有必要得。

 

 

 

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