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2006 年:房地产市场全球化的提速

《华尔街电讯》

【 wswire 编者按】地区性的投资机会必然有限,为了超越房地产投资周期性,迅速膨胀的资本不得不寻求新的出口。于是,全球化成为必然选择

2005 年,全球房地产市场上出现最多的一个字眼无疑是“泡沫”,因为全球最主要的两个房地产市场——美国和英国市场,一个饱受加息之累,另一个资产缩水。谈泡沫并不是因为泡沫本身,而是因为人们对泡沫的恐惧,因为历史的经验告诉我们,盛极必衰。

  不过,谈归谈,怕归怕,在跌势真正形成之前,谁也不能断定楼市的顶在哪里,资金仍在前赴后继扑向房地产。全球范围内持续的低利率环境,不断改善的房地产投资基础,人口老龄化和不断增长的养老金储蓄,这些因素催生了一个前所未有的全球房地产资本规模。

  据仲量联行估算, 2005 年全球房地产投资将达到创纪录的 5500 亿美元,与 2004 年相比增长 20 %。其中,跨国投资比重明显提高。除地区间有大量资金流通外,环球投资者正与地区内投资者互相竞争,在当地市场的影响力日益扩大。 2006 年,房地产投资全球化的步伐将加速。

  无疑,在此轮全球性的房地产热中,各国普遍低利率起了关键性的推动作用。 2005 年,经历了 13 次加息的美国房地产市场危机信号频现,将美国国内投资房地产的热情浇灭了大半。

  身处美国国外的观察者,更多的则是感受到了美国加息对全球房地产的广泛影响,感受到了房地产投资领域全球化趋势的不可逆转。首先是其他国家和地区跟随美国加息,例如中国香港的市道就因为跟随美国连续加息在 2005 年第四季度步入了明显的调整期。其次,也更为深远的,则是对全球资本流动的导向作用。国外资本因加息而抽离美国市场,转往欧亚,尤其是亚洲市场,成为 2005 年全球房地产资本流向的最主要变化。

  与欧美的危机隐现相比,亚太地区成为全球的亮点,也是 2006 年的希望所在。该地区正在经历有史以来最为强劲的增长,它弥补了欧美地区的增长颓势。

  统计显示, 2005 年上半年,亚太地区的交易额比 2004 年同期高 45 %。 2005 年,中国台湾和香港 REITs 的推出,极大促进了这一地区房地产市场与国际金融市场的接轨。这应该说是亚洲市场对房地产资本运作全球化挑战的最好回应。

  为什么全球化?

  这一轮全球性的房地产热潮,使得地区性投资急速增长。但地区性的投资机会毕竟是有限的,为了超越房地产投资周期性,迅速膨胀的资本不得不寻求新的出口。于是,全球化成为必然的选择。

  全球经济一体化也为房地产投资全球化提供了绝佳的大环境。房地产资本在全球市场上的流动性日益增大。 2005 年,瑞士、印度等国家纷纷取消对外资进入房地产市场的限制,也进一步促进了投资全球化。

  另一方面,成熟房地产金融工具的运用,也给国际资本运作提供了方便。在亚洲, 2005 年最吸引人的讨论莫过于 REITs 。在提供税收优惠的同时, REITs 也给各种资金进入房地产投资领域提供了便利通道。澳洲的成熟 REITs 被视为房地产整固和全球化的先锋。

  从机构投资层面看,他们必须保证回报率,并能在未来的某一时刻脱手牟利。而房地产市场是一个地域性和周期性极强的行业,不可能在某一地区保持长期高速成长。而且,国际资本的目标收益率又受到各国利率、汇率的影响,因此,对各种套利手法稔熟于胸的机构资本随时准备转战几大洲的房地产市场。

  近年来,美国房价上升的原因之一是低利率吸引了巨额欧洲资本投入美国房地产业。美国的许多业内人士认为,欧洲投资者在美国的房价猛涨中起了关键作用,欧洲资本在很大程度上影响着美国的房地产市场。用美国房地产经纪人的话说,对欧洲人来说,在美国买房是件很便宜的事情。欧洲人的房地产投资在过去两年中提高了 40 %。

  个人购房投资的全球化趋势也在日益成熟。在很多发达国家,前几年股市崩盘使众多投资者损失惨重,再加上普通居民对经常亏损的养老基金失去信心,促使大量投资涌向了房地产。澳大利亚国内经常出现数千人挤爆房地产投资讲座会场的情况。而在英国, 39% 的英国人认为投资房地产是目前最好的养老手段。随着这些个人投资者投资理念的成熟和国际投资壁垒的消除,这些散户资金占全球房地产资本的比率将呈上升趋势。

  谁是下一个宠儿?

  在美国市场,敏感的投资者已渐渐嗅到了空气中的危险气息。更现实的问题是,在过热的美国市场寻找具有吸引力的投资项目,其“困难程度”在逐步增大。面对美国地产盛宴,投资者的胃口已经越来越差。 2005 年以来,海外投资者在美国房地产市场的投资占其总资本的比率从 2004 年的 71% 下降到 55% 。掌控了 3000 亿美元资产的外国房地产投资者协会开始悄悄撤离,转战亚欧寻求更大利润空间。

  尽管如此,综合考虑各方面因素,国外投资者仍然认为美国是全球最“稳定和安全的”房地产投资市场,并且能够提供最佳的“增值机会”。长期而言,考虑到美国市场的透明度、开放性和流动性,以及市场规模的巨大,美国仍然是全球资本关注的焦点。统计显示, 2005 年投入美国市场的外资仍占房地产跨境资本 50% 以上;尽管投资于美国的资金比率下降了,但由于资本的总量增大,因此,投入到美国市场的资金总量基本与上年持平。

  对资本吸引力下降的不仅是美国市场,传统西方市场的吸引力都在下降。新兴房地产市场,包括东欧、澳大利亚和亚洲等区域获得资金更多青睐。很明显,随着房地产投资全球化趋势加强,投资者当然不会拒绝新的机会。而未经过度炒作的市场,正是追求利益最大化的资本看好的下一个“大蛋糕”。

  调查显示,新加入欧盟的东欧国家将吸引美国外国房地产投资者协会成员 28% 的资本。其中,最受追捧的是捷克、波兰和匈牙利市场。投向这些国家的资本 86% 来自新增资金,主要投放在商业地产领域,资金对住宅市场的兴趣不大。

  另一个更为诱人的市场是亚洲。首先是沉寂多年的日本又一次进入了投资机构的视野。在 2005 年的投资者调查中,东京重登最具投资吸引力城市榜单的前三甲。种种迹象显示,经历过上世纪 90 年代毁灭性崩盘的日本楼市正在日渐复苏。由于市场基础良好,具有吸引外资的传统优势,大多数国际基金、物业公司、大型金融机构、保险公司、投资顾问仍然将日本列为最受欢迎的海外物业投资地之一。在亚太地区的各个经济体当中,日本的商业房地产存量规模最大,在交易总额和跨国交易额方面均占主导地位。

  但是,在追求高利润的外资眼中,日本的吸引力显然后劲不足。对欧美资本而言,更具神秘感的其他亚洲国家,意味着更高的风险,也蕴藏着更大的潜力。其中,中国和印度是最受关注的两个市场,也是除日本以外,西方资本在亚洲投入最多的两个市场。

2005 年,不少外资机构加快了进入中国市场的步伐;印度则放宽外资进入的限制。随着资本继续在机构投资者之间转移流动,这两个投资热点地区的资本输入和输出的规模会迅速扩大,从而带来更多的投资机会。尽管目前日本仍占据主导地位,但印度和中国凭借高成长性无疑会成为这一地区未来最热门的投资目的地。

 

 

 

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